25.01.2021

Compra e Venda de Imóvel: Você sabe o que é Due Diligence?

Por Danielle A. Gambaratto dos Santos

Due diligence é uma expressão de língua inglesa amplamente empregada no Direito Brasileiro para se referir a uma ‘diligência prévia’ ou ‘auditoria’.

Na venda e compra de imóveis, a due diligence geralmente é dividida em dois grandes blocos, a saber: “Bloco A”, composto por documentos relativos ao imóvel, e “Bloco B”, constituído por documentos relativos ao vendedor e proprietários anteriores dos últimos 20 (vinte) anos.

No “Bloco A”, como dito, o foco é o imóvel, isto é, a apuração de eventuais dívidas, ônus, ações vinculadas ao bem na esfera municipal, estatual e federal e suas consequências para o negócio pretendido. Já no “Bloco B”, a documentação levantada visa constatar se há alguma restrição, ação ou evento envolvendo os proprietários atuais e anteriores que possa afetar a venda e a compra pretendida. De forma complementar, dependendo da natureza do imóvel e de suas finalidades, recomenda-se a requisição de documentos de natureza técnica, tais como Convenção de Condomínio, plantas, AVCB, Habite-se, registro de incorporação etc.

Através da due diligence é possível apurar, exemplificativamente, qualquer das situações abaixo que podem macular o negócio e lesar não apenas o adquirente de boa-fé, como também terceiros:  

1) se o negócio resultará em fraude contra credores: quando o vendedor age de forma maliciosa na venda do imóvel, pois seu objetivo é reduzir seu patrimônio ou se tornar insolvente perante seus credores, a fim de não honrar com suas as obrigações;

2) se resultará em fraude à execução: quando o vendedor aliena o imóvel objeto de litígio ou quando, ao tempo da alienação, tramita contra o vendedor uma demanda capaz de reduzi-lo à insolvência;

3) se há riscos de perda do imóvel em razão de dívidas a ele vinculadas, como dívidas de IPTU’s, por conta de decisão judicial ou administrativa anterior à aquisição do bem, entre outros.

Infelizmente, a due diligence ainda não é vista com bons olhos pelas partes contratantes. Muitos acreditam que ela impede ou atrasa o negócio, quando, na verdade, ao trazer à tona um panorama mais completo da situação em que se encontra o imóvel e seu titular, permite que melhores decisões sejam tomadas. Havendo empecilhos, possibilita a implementação de soluções prévias à concretização do negócio, preservando, assim, o interesse de ambas as partes.

Outro mito é que somente o comprador poderia requisitar a due diligence.  Contudo, nada impede que o vendedor, antes de firmar um negócio, investigue se o comprador tem patrimônio e encontra-se em situação favorável ao adimplemento da obrigação contraída, especialmente quando o pagamento é parcelado e sem garantias.

Por derradeiro, passou-se a ter a falsa impressão de que a due diligence poderia ser dispensada em virtude do advento da Lei nº 13.097/2015, que no seu artigo 54 consagra o “princípio da concentração de atos na matrícula do imóvel”. Por tal dispositivo legal, todos os atos e situações envolvendo o imóvel e seus titulares devem estar registradas na matrícula, o que, em tese, afastaria o risco de reconhecimento de fraudes à execução e contra credores.

Essa equivocada sensação de tranquilidade se dá em virtude de o adquirente crer que basta a apresentação da matrícula atualizada do imóvel sem qualquer ônus ou restrições e nada mais poderá macular o negócio. No entanto, remanesce o entendimento nos Tribunais de que o adquirente deve demonstrar a sua boa-fé por meio da comprovação de que adotou todas as cautelas que estavam ao seu alcance na investigação de eventuais impedimentos para o negócio, o que inclui a obtenção de certidões negativas emitidas em face dos proprietários e, se necessário, dos antecessores.

Outrossim, a concentração de atos na matrícula do imóvel deve ser entendida como mais uma ferramenta da due diligence na apuração de eventuais impedimentos para o negócio, e não como uma dispensa legal para requisição de outros documentos e certidões relativos ao vendedor e ao imóvel.

Danielle A. Gambaratto dos Santos é advogada do time de Contratos e Societário da TMB Advogados

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