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17.05.2021

Propriedade Rural em Zona Urbana: Qual o Imposto a Pagar?

Por Felipe Comelato

Não é incomum ouvirmos falar no conflito de competência entre Municípios e União para tributar determinados imóveis. Isso porque a Constituição Federal não se preocupou em delimitar e determinar o que viriam a ser a propriedade predial e territorial ou mesmo a propriedade territorial rural, ficando a cargo do Código Tributário Nacional (CTN) o papel de delimitar tais demarcações.

Contudo, tampouco o CTN faz essa distinção, pelo menos não de forma bem delimitada. Isso leva as Municipalidades, muitas vezes, a lançar e exigir o IPTU sobre todas as propriedades de seu perímetro urbano, sem qualquer distinção ou consideração.

O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) é um imposto de competência dos Municípios que tem como fatos geradores, de acordo com o CTN, a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, localizado na zona urbana do Município.

Por sua vez, o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR), de competência da União, incide sobre a propriedade, domínio útil ou a posse de imóvel rural, localizado fora da zona urbana do Município.

Vejamos, então, que o Código Tributário Nacional parece adotar como forma de distinção entre uma propriedade urbana e rural o critério de sua localização.

Então, se possuo um imóvel tipicamente rural, utilizado para a prática de atividades agrícolas e pecuárias, por exemplo, mas localizado no perímetro urbano, este fica sujeito à incidência de IPTU? A resposta é não.

Isto porque, o Decreto-Lei nº 57/66, recepcionado pela Constituição Federal, com status de Lei Complementar, o qual dispõe sobre o lançamento e cobrança do ITR, prevê em seu artigo 15 a não incidência do IPTU nos imóveis cuja destinação seja, comprovadamente, de exploração agrícola, extrativa vegetal, pecuária ou agroindustrial, incidindo sobre este o ITR:

Art 15. O disposto no art. 32 da Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966, não abrange o imóvel de que, comprovadamente, seja utilizado em exploração extrativa vegetal, agrícola, pecuária ou agro-industrial, incidindo assim, sobre o mesmo, o ITR e demais tributos com o mesmo cobrados. (Revogação suspensa pela RSF nº 9, de 2005)

Ou seja, traz uma exceção a esse critério da localização do imóvel. Logo, para a incidência desses impostos, também é necessário observar a destinação do imóvel, levando em consideração sua comprovada utilização.

Assim, em se tratando de imóvel cujo fim é sua utilização para atividades extrativa vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial, ilegítima é a cobrança de IPTU por parte da Municipalidade na qual a propriedade se encontra inserida, mesmo que sua localização seja no perímetro urbano.

De tal modo, a destinação torna-se, também, um critério garantidor dos interesses tributários da União. Caso contrário, os Municípios poderiam ampliar suas zonas urbanas de forma arbitrária, alargando a área de incidência do IPTU, ao mesmo tempo em que, consequentemente, limitariam a área de incidência do ITR e reduziriam a arrecadação desse imposto.

Neste sentido, manifestando-se sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça, no REsp nº 1.112.646/SP, julgado sob a sistemática de recursos repetitivos, fixou o entendimento pela não incidência de IPTU, mas sim de ITR, sobre imóvel localizado na área urbana do Município, desde que comprovadamente utilizado em exploração extrativa, vegetal, agrícola, pecuária ou agroindustrial, com base no Decreto-Lei nº 57/66.

Sendo assim, recomenda-se aos contribuintes que tenham imóveis que se enquadrem nas condições do artigo 15, do Decreto-Lei nº 57/66, mas que também estejam compelidos ao pagamento de IPTU, procurar informações quanto a providências jurídicas cabíveis e a melhor estratégia a ser utilizada, a fim de que tenham os seus direitos garantidos.

Felipe Comelato é estagiário do time Tributário da TMB Advogados.