A alienação fiduciária de bens imóveis tem sido corriqueiramente utilizada como forma de garantia de recebimento de obrigações contratualmente assumidas. Nesta modalidade, o credor transfere a propriedade de um bem imóvel ao seu credor e, durante o prazo acordado para pagamento, tem o direito de usá-lo como se seu fosse — o que tecnicamente chamamos de exercício de posse direta do bem pelo devedor, desde que este permaneça em dia com as suas obrigações.

Depois de integralmente paga a dívida, o direito de dono do credor é extinto, voltando a propriedade do bem imóvel a ser plena do devedor que o ofereceu. Contudo, quando ocorre o inadimplemento, percebemos que os envolvidos têm muitas dúvidas quanto aos procedimentos a serem adotados para execução da garantia.

Se dívida não for paga, o credor retomará o bem — que já é juridicamente seu, e necessariamente precisará promover a venda deste em leilão, por meio do procedimento estabelecido em Lei. Ou seja, é nula a cláusula contratual que autoriza o proprietário fiduciário (credor) a ficar com a coisa alienada em garantia, se a dívida não for paga no vencimento.

Vencida a dívida, e não paga, fica o credor obrigado a vender, judicial ou extrajudicialmente, o bem imóvel a terceiros. A execução da dívida, de forma mais corriqueira, é realizada em procedimento extrajudicial, como forma de evitar a morosidade muitas vezes enfrentada nos procedimentos Judiciários.

O preço obtido com a respectiva venda do imóvel irá satisfazer o pagamento do crédito e mesmo que o valor da venda seja inferior ao valor da dívida atualizada e com os respectivos encargos estabelecidos, a dívida será considerada extinta. Se por outro lado, o valor obtido com a venda do bem exceder o valor devido, a diferença deverá ser devolvida ao devedor. Na hipótese, ainda, de terem sido realizados todos os procedimentos legais para venda do bem sem sucesso, a propriedade é consolidade em favor do credor, que passa a ser o proprietário do bem imóvel.

Assiste, ainda, ao credor a alternativa de buscar um acordo com o devedor para receber o próprio bem imóvel em pagamento do seu débito, evitando os custos e procedimentos de leilão, que podem não resultar em venda do imóvel. Esta hipótese pode ser interessante, especialmente nos casos em que o imóvel se encontra desvalorizado ou, ainda, na hipótese de os juros e taxas envolvidas na operação tornarem alta a probabilidade de que o produto da venda do imóvel em leilão seja insuficientes à satisfação do débito.

Embora segura, a execução da garantia fiduciária envolve diversas peculiaridades. Assim, em casos de inadimplemento de débitos garantidos por alienação fiduciária de imóvel, o ideal é que a melhor alternativa de satisfação da dívida seja avaliada por advogado especialista, que poderá indicar o método de execução mais adequado ao caso.

Além disso, importante lembrar que o advogado pode participar de todo o processo de execução da dívida, seja negocial, extrajudicial ou judicial, garantindo que todos os procedimentos sigam as legislações vigentes, evitando problemas e viabilizando que o credor receba as quantias devidas.

Caroline Jochims Rossi é advogada na TMB Advogados, integrante do Time de Contratos, graduada pela Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul, pós graduada pelo Instituto de Desenvolvimento Cultural do Rio Grande do Sul – IDC, Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul e Instituto de Desenvolvimento e Pesquisa – Insper.